Ну конечно же, на район, размеры комнат и кухни, высоту потолков. Но куда важнее знать из какого материала сделаны несущие конструкции (фундамент, перекрытия), из чего сложены стены — кирпич, бетонные панели, шлакоблоки? Именно это определяет срок жизни любого дома.
Самые долговечные — это дома, несущие конструкции которых сложены более чем в два с половиной кирпича. Их относят к категориям «особенно капитальных». Они могут простоять более 150 лет. К этой же категории относятся дома, построенные по наиболее современной технологии — монолитные. Монолит отличается тем, что строят его не из готовых кусков, а формируют стены на месте, т. е. заливают бетон в форму. На глаз определить монолит проблематично. Нужно тщательно обследовать стены, в монолитных домах вы не найдете швов.
На втором месте по долговечности стоят современные крупноблочные и кирпичные дома (сложенные менее чем в 2,5 кирпича). Таким домам отпущен срок до 125 лет. Далее идут дома блочные и крупнопанельные (эти хоть на глаз, хоть на ощупь можно определить сразу). Срок их жизни до 100 лет. Еще меньше живут дома, построенные из шлакобетонных и подобных им плит — 90 лет. Поинтересуйтесь, в каком году построен дом. Кстати, год постройки — лишь косвенный фактор, от которого стоит отталкиваться.
Проведенные исследования показали, что панели «хрущевок» обладают прочностью, в полтора раза превышающей проектную. Узнайте, когда в доме был капитальный ремонт. Простучите стены, возможно, дранка, на которую нанесена штукатурка, уже вся сгнила и придется стены штукатурить заново.
Внимательно осмотрите и проверьте системы отопления, водоснабжения и канализации. Осмотрите лоджии и балконы. Не поленитесь взглянуть на свой будущий балкон с улицы — не торчит ли из него арматура, не превратился ли он в «слоеный пирог»? Поинтересуйтесь состоянием и верхнего балкона.
Если это старый дом, то скорее всего через «ваш балкон» проложены водосточные трубы. Проверьте их состояние, не окажется ли первый же приличный дождь настоящим потопом для ваших стен? А каково состояние крыши (если квартира на верхнем этаже)? Есть ли на потолке затеки или обвалившаяся штукатурка? Не поленитесь залезть на чердак, поговорить с соседями.
Внимательно изучите технический паспорт предлагаемой квартиры. Он выдается владельцу БТИ. Именно Бюро технической инвентаризации дает наиболее точную оценку общему состоянию стен, фундамента, перекрытий, крыши, внутренних и внешних перегородок, санитарно-технического и электрического устройства, отмечает, были ли и когда именно капитальный ремонт и указывает примерную стоимость квартиры. Но следует помнить, что все оценки БТИ имеют отношение лишь к балансовой стоимости жилья, которая к рыночной цене имеет отношение достаточно отдаленное, тем более после многочисленных инфляционных потрясений последнего десятилетия.
Если дом надежный, еще 70—100 лет простоит, то можно осмотреться основательнее. Основательный осмотр предусматривает детальное исследование предлагаемого жилья.
Детальное исследование покупаемой квартиры
Вам предлагают средний этаж? Удобно! Не нужны решетки на балконах и окнах. Правда, вас могут и вы можете кого-то залить, зато какой обзор из окон и никто к тебе не заглянет через окно.
Верхние этажи (особенно 5-й, 9-й, 12-й в домах соответствующей этажности). Э нет! Еще крыша протечет, или лифт отключат, и вода хуже поступает. Ну для кого как! Зато тут наиболее тихо, и воздух чище, и обзор — не сравнить с 3—4 этажом — для которых весь обзор — соседские окна! Здесь можно оборудовать художественную мастерскую, здесь хорошо теле- и радиолюбителям, и что точно, никакие верхние соседи никогда не зальют!
С этажом все ясно. А расположение дома по оси север-юг? Ну, чисто «северных» квартир, слава Богу, не бывает. Все окна на юг? Прекрасно, правда летом будет жарковато. Одни окна на юг, другие на север, — еще лучше. Зимой хоть в одной половине дома да будет тепло. Расположение запад-восток, — отлично, целый день в доме солнце.
Теперь посмотрите внимательно, не является ли квартира угловой. Она посередине, никаких проблем. Ах, она угловая. Конечно, в ней будет тише. Но хорошо обследуйте стены, не придется ли их дополнительно утеплять, нет ли сырых углов.
Вернемся еще раз к общей и жилой площади квартиры. Сколько вам нужно комнат? По одной на каждого члена семьи и одна общая. Подходит. Да вот общая комната маловата, гостей собрать будет негде. Посмотрите внимательно план квартиры, возможна ли внутренняя перепланировка.
Обследуйте кухню, прихожую, коридор, ванную, туалет. Оцените их размеры, расположение, состояние. Есть ли кладовки, антресоли, встроенные шкафы или возможность их «выкроить». Есть ли лифт, мусоропровод? Кстати, последний на лестничной клетке или в самом доме (на кухне, в коридоре)? А что собой представляют лестницы, лестничные площадки, есть ли возможность скооперироваться с соседями и сделать дополнительную входную дверь?
Осмотрите двери. Какие они? Двойные? Бронированные? С глазком? С цепочкой? Одно- или двухстворчатые? Новые или требуют замены? Как насчет телефона? Если есть, то индивидуальный или на блокираторе?
Что на полу: линолеум, паркет, деревянные крашеные доски, ковролин? Оцените состояние и качество покрытия. Помните, что дубовый или буковый паркет долговечнее и прочнее соснового, что паркет предпочтительнее досок, что линолеум нежелательно класть на бетонное покрытие, лучше на деревянные плиты, что линолеум лучше иметь утепленный и обязательно экологически чистый.
Проверьте качество и состояние внутренних дверей. Осмотрите оконные рамы, попробуйте, легко ли они открываются, нет ли сквозных щелей.
Обязательно проверьте работу сантехники в ванной и туалете, обратив внимание на состояние труб и резьбовых соединений, отсутствие (или наличие) хомутов или подтекающих, проржавевших мест. Обязательно опробуйте работу газовой (электрической) плиты, работает ли духовка?
Ничего не упустили? Проставьте напротив каждого пункта плюс или минус. Чего больше? Минусов? Тогда вам эта квартира не подходит, ищите другую. Плюсов? — Хорошо. Тогда еще несколько немаловажных штрихов. Хоть квартира, хоть дом, если только вы не собираетесь жить в лесу, располагаются рядом с... соседями. А потому, познакомьтесь с соседями, поинтересуйтесь кто они, чем занимаются, каков их образ жизни? Ведь не стены главное, а собственный покой и уют.
Важнейший компонент месторасположения — это близость-отдаленность школы, детского садика, поликлиники, магазинов, рынка, внешкольных детских учреждений и, конечно же транспорта: метро, троллейбус, трамвай, автобус. Лучше, если недалеко от дома проходят маршруты хотя бы двух видов транспорта. И еще, есть ли стоянка для машин, или даже, возможно, многоэтажные гаражи.
Сколько плюсов теперь? Остался последний фактор стоимость приобретаемой недвижимости и стоимость ее эксплуатации.
Стоимость жилья
Во что же примерно может обойтись приглянувшаяся квартира? Это можно узнать из объявлений в местных газетах, из сообщений по радио и телерекламы, обратившись к специалистам-оценщикам, но это уже будет стоить денег. При окончательном решении вопроса о стоимости выбранного жилья, следует принять во внимание следующее. Покупать квартиры лучше всего с начала весны и примерно до середины лета, когда цены на них самые низкие (а продавать, соответственно, выгоднее всего с начала осени и по декабрь, когда цены на жилье достигают своего апогея).
Наиболее дорогими принято считать квартиры в центре города и в районах рядом с метро, основными транспортными развязками, сложившейся инфраструктурой социально-бытового и культурного обслуживания (рынки, торговые центры, школы, больницы и т. д.). Для желающих разумно вложить свои деньги это наиболее выгодный вариант. Именно в такое жилье стоит вкладывать капитал, поскольку оно является не просто престижным и удобным, но и гарантирует надежность вклада и быстро растет в цене.
Квартира в кирпичном доме предпочтительнее равноценной в панельном в 1,5 раза; изолированные комнаты предпочтительнее смежных в 1,2 раза; отдельная квартира предпочтительней комнаты (комнат) в коммунальной квартире с аналогичными характеристиками в 1,8 раза.
Наиболее ценными считаются средние этажи, а первые и последние, как правило, дешевле. Менее ценны и угловые квартиры, где одна, две, а иногда и три-четыре стены являются наружными ив силу этого зимой и осенью в помещении сложно и дорого обеспечивать необходимую для жизни комфортную температуру. Учитываются также престижность района, наличие телефона, балконов, лоджий (особенно застекленных), ну и, конечно, «возраст» и состояние квартиры как долго она еще прослужит и не нуждается ли в капитальном ремонте.
Говоря о стоимости эксплуатации, следует просчитать, во что примерно вам обойдется ремонт с необходимой перепланировкой (или без нее) и какова будет плата за коммунальные услуги (учтем, что с каждым годом дорожают свет, газ, вода, уборка мусора и содержание лифта, отопление). Вам это будет по карману? Тогда, в добрый путь, ударяйте с продавцом по рукам и приступайте к оформлению акта купли-продажи.
Ну а если вы не хотите квартиру в старом доме, а желаете жить только в новом? Пожалуйста, никаких проблем. В любом городе сегодня вам с удовольствием предложат уже готовые квартиры в совершенно новых домах, или еще строящиеся, различной площади, планировки, и объяснят механизм их приобретения. Как правило, это квартиры улучшенной планировки, строятся хотя и в новых, но хороших районах. За квартиру можно уплатить сразу всю сумму, или частями в течение какого-то срока, но в любом случае, квартира должна быть полностью оплачена до окончания строительства.
Некоторые строительные фирмы предлагают вариант оплаты 85% общей стоимости жилья и сдачи вам квартиры без окончательной внутренней отделки. На невыплаченную сумму вы можете уже сами, собственными силами или наняв специалистов, отделать квартиру по своему усмотрению.
Но, пожалуйста, будьте внимательны при выборе фирмы-застройщика. Многочисленные случаи с "обманутыми дольщиками" заставляют обращать внимание на любые настораживающие мелочи. Прежде чем заключить договор - узнайте больше о фирме и не соблазняйтесь лишь низкой стоимостью. Ошибки при приобретении жилья обходятся слишком дорого!
