Инвестиции в недвижимость справедливо считаются одним из самых надежных источников сбережения средств, особенно при наличии возможности еще и получения с нее регулярного дохода.
Что бы ни случилось, а недвижимость – это всегда недвижимость, не зря ее всегда с удовольствием берут в залог банки и различные раздающие кредиты организации.
Если не рассматривать профессиональных и полупрофессиональных игроков рынка, занимающихся куплей, продажей и сдачей в аренду различных объектов жилой и коммерческой недвижимости, то останется подавляющее в количественном выражении большинство людей, тоже вовлеченных в данный процесс.
В силу различных причин – наследство, заработок, накопления и т.д. – те, кто получил возможность если не улучшить свое материальное состояние, то хотя бы его закрепить, очень часто выбирают вариант покупки недвижимости с целью сдачи ее в аренду.
Вот об этом пойдет разговор в данном обзоре – нюансы сдачи в аренду жилых и нежилых помещений, с точки зрения как экономической, так и законодательной. Ведь, даже если человек не уверен в своих знаниях, то помочь ему юридически грамотно оформить документы с арендатором должен профессиональный риелтор, он же агент по недвижимости.
Но, поскольку агентов подключают к процессу уже на этапе поиска и оформления, то предварительное решение что купить , как сдавать и прочее, принимает владелец имущества зачастую самостоятельно, или же на семейном/дружественном/с дядей Васей/ совете.
С экономической точки зрения, несмотря на кажущуюся сложность процесса из-за сильной законодательной зарегулированности,(здесь помогут юристы, риелторы и т.д.), здесь действуют те же законы и принципы, как и в других сферах инвестиций.
Средства должны сохраняться, приумножаться и давать дивиденды. Итоговый эффект от вложения можно будет увидеть через время по сумме этих трех показателей.
Простой наглядный пример: в 2008 году получил в наследство квартиру стоимостью 50 тысяч и сдает ее за 250 долл в месяц. К 2012 году на аренде заработал 12000. Но, к тому же 2012 году, эта же квартира уже стоит 35 тысяч…
То есть, если знать цены в 2012 году, можно было бы продать в 2008, купить в 2012 , заработать, и еще даже получить доход на процентах в банке. Подобная операция на финансовых рынках вполне популярна и называется «короткой продажей».
На тех самых финансовых рынках, где 95% непрофессионалов просто становятся банкротами. Поэтому, вопрос принятия решения о том , что , когда и зачем покупать, как затем использовать – имеет очень важное значение, когда далеко не всегда «как все» означает «правильно».
С законодательной точки зрения в Украине действуют определенные нормы, незнание которых может закончиться как нервными, так и серьезными финансовыми проблемами.
Частное лицо может сдавать в аренду помещения и должно платить с арендной платы 15% подоходного налога.
Чтобы не платить 15%, нужно стать предпринимателем – плательщиком единого налога (Физическое лицо – предприниматель, ФЛП). Но здесь опять появляются ограничения. Сдавать можно до 100 квадратных метров жилой недвижимости, до 300 квадратных метров нежилой недвижимости и до 2 соток земли.
Если ФЛП первой и второй категории, то сдавать можно только частным лицам или ФЛП, но и налог тогда небольшой, порядка 200 грн в месяц.
Если нужно сдавать юридическим лицам, то уже ФЛП должен быть 3-й категории и платить 5% с оборота, или 3% с оборота и НДС.
Нужно не забывать еще и про обязательные платежи ФЛП в пенсионный фонд.
Если квартира больше 100 квадратных метров, (или нежилое помещение больше 300) то сдавать ее можно, только уплачивая 15% налога. Хотя и есть возможность быть ФЛП со всеми преимуществами – если уговорить арендатора подписать договор на меньше 100 (300), а остальное – по договоренности.
